Faseinndelt totalentreprise for våtromsrehabilitering i Stovner senter 14-16

Boligbygg Oslo KF planlegger rehabilitering av om lag 180 våtrom ved Stovner Senter 14–16. Prosjektet omfatter én bygning med flere kommunale bolig- og tjenestetilbud, herunder døgnbemannede PU- og ROP-boliger samt Boligbrua, som er et bolig- og oppfølgingstiltak for beboere med rusutfordringer. Boligbrua er tilknyttet et værested som også benyttes av andre beboere i bygningen og av offentlige og frivillige samarbeidspartnere. Bygningen har ulike typer boenheter, varierende planløsninger og sammensatte bygningsmessige og tekniske forhold. Det er avdekket mangelfull og delvis avvikende dokumentasjon etter tidligere ombygginger. Det foreligger derfor usikkerhet knyttet til prosjektets endelige omfang, tekniske løsninger, kostnader og gjennomføring. Det må samtidig tas hensyn til eksisterende sprinkleranlegg, ventilasjon, rørføringer, skadedyrproblematikk og behovet for robuste og vedlikeholdsvennlige løsninger tilpasset bygningens bruk og brukergrupper. Prosjektet må planlegges og gjennomføres med særlig hensyn til sårbare brukergrupper, døgnkontinuerlig tjenesteyting, sikkerhet, tilgang til boligene og behovet for å opprettholde kommunale tjenester under rehabiliteringen. Behovet og mulighetene for midlertidig omplassering må avklares i samarbeid med bydel Stovner og de berørte tjenestene. Prosjektet krever derfor tett koordinering mellom Boligbygg, bydelen, tjenestene og bygningens beboere. Det må samtidig tas hensyn til blant annet eksisterende sprinkleranlegg, ventilasjon, rørføringer, skadedyrproblematikk og behovet for robuste og vedlikeholdsvennlige løsninger tilpasset bygningens bruk og brukergrupper. Prosjektets størrelse og omfang er også en viktig del av vurderingen av gjennomføringsmodell. Rehabiliteringen omfatter et betydelig antall våtrom og mange gjentakende arbeidsoperasjoner. Dette gir potensial for standardisering og optimalisering av løsninger, materialvalg, logistikk og produksjon, noe som kan bidra til kortere byggetid, redusert ressursbruk og bedre kostnadskontroll. Prosjektet har samtidig klima- og miljøambisjoner. Alternative løsninger og materialer skal vurderes med sikte på å redusere prosjektets CO₂-avtrykk, avfallsmengder og transportbehov, uten at dette går på bekostning av kvalitet, levetid eller nødvendig robusthet. Det planlagte klimagassregnskapet for våtrom skal benyttes som beslutningsgrunnlag ved utvikling og valg av løsninger. Prosjektets størrelse gir samtidig et betydelig potensial for standardisering og effektivisering. Rehabiliteringen omfatter et stort antall gjentakende arbeidsoperasjoner, og det er derfor mulighet for å optimalisere løsninger, materialvalg, logistikk og produksjon. Dette kan bidra til kortere byggetid, redusert ressursbruk, bedre kostnadskontroll og redusert klimaavtrykk. Valg av gjennomføringsmodell På bakgrunn av prosjektets kompleksitet, størrelse, usikkerhet og miljøambisjoner foreslås prosjektet gjennomført som en faseinndelt totalentreprise, hvor samspill benyttes i første fase og ordinær totalentreprise etter NS 8407 i andre fase. Samspill innebærer at entreprenøren involveres tidligere i prosjektet enn ved en tradisjonell totalentreprise. Entreprenørens kompetanse og erfaring benyttes i en innledende fase til å utvikle og konkretisere prosjektet før den endelige prisen for utførelsen fastsettes. Hensikten er å redusere usikkerhet og samtidig finne gode, gjennomførbare og kostnadseffektive løsninger. Fase 1 – samspill og utvikling I fase 1 skal Boligbygg og entreprenøren samarbeide om å videreutvikle prosjektet. Det innebærer blant annet å avklare endelig omfang og tekniske løsninger, samt optimalisere produksjon, logistikk, beboerhåndtering, kostnader, klimaavtrykk samt redusere mulig risiko. Entreprenøren honoreres etter medgått tid i denne fasen. Når prosjektet er tilstrekkelig utviklet, skal det fastsettes en fastpris for gjennomføringen. Fase 2 – gjennomføring Dersom Boligbygg og entreprenøren blir enige om fastpris og øvrige rammer, går prosjektet videre til fase 2. Denne fasen gjennomføres som en ordinær totalentreprise etter NS 8407, hvor entreprenøren har ansvar for gjennomføringen innenfor den avtalte fastprisen og øvrige kontraktsrammer. Dersom partene ikke kommer til enighet om fastpris, eller det av andre grunner ikke er grunnlag for å gå videre med samarbeidet, kan kontrakten avsluttes etter fase 1.